Ratgeber

Häusliches Arbeitszimmer führt nicht zu Spekulationsgewinnen

Beim Verkauf von Immobilien innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist ist ein möglicher Wertzuwachs steuerpflichtig. Eine Ausnahme von der Spekulationsfrist gilt aber für selbstgenutztes Wohneigentum. Das Finanzgericht Köln hat nun entschieden, dass der Gewinn aus dem Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie auch dann in vollem Umfang steuerfrei ist, wenn zuvor Werbungskosten für ein häusliches Arbeitszimmer geltend gemacht wurden. Entgegen der Meinung des Finanzamts sei das Arbeitszimmer in den privaten Wohnbereich integriert und stelle kein selbstständiges Wirtschaftsgut dar. Den auf das Arbeitszimmer entfallenden anteiligen Veräußerungsgewinn zu besteuern, sei daher nicht zulässig.

Verkauf eines unentgeltlich bestellten Erbbaurechts

Wird ein unentgeltlich bestelltes Erbbaurecht verkauft, dann ist der Verkauf nach Meinung des Bundesfinanzhofs kein privates Veräußerungsgeschäft, bei dem der Veräußerungsgewinn innerhalb einer Spekulationsfrist von 10 Jahren steuerpflichtig wäre. Voraussetzung für einen Spekulationsgewinn wäre, dass das Erbbaurecht im Zeitpunkt der "Anschaffung" bereits bestellt war und der Inhaber des bestehenden Rechts dieses auf den Erwerber entgeltlich überträgt. Die Erbbauzinsen selbst sind keine Anschaffungskosten für den Erwerb des Erbbaurechts, sondern Entgelt für die Nutzung des erbbaurechtsbelasteten Grundstücks.

Bemessung der Grundsteuer ist verfassungswidrig

Mit einem jährlichen Aufkommen von 13 Mrd. Euro gehört die Grundsteuer zu den wichtigsten Einnahmequellen der Kommunen. Gleichzeitig ist sie schon lange eine der kontroversesten Steuern. Politisch umstritten ist die Grundsteuer, weil sie in ihrer jetzigen Form die Spekulation mit Bauland begünstigt und damit die Wohnraumknappheit eher fördert als ihr entgegenzuwirken. Deutlich älter ist die verfassungsrechtliche Kritik an der Grundsteuer, die das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) nun bestätigt hat.

Die der Besteuerung derzeit zugrundeliegenden Einheitswerte basieren nämlich auf Wertverhältnissen aus den Jahren 1964 (Westdeutschland) und 1935 (Ostdeutschland). Zu den heutigen Werten von Grundbesitz und Gebäuden hat die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer also nur noch wenig Bezug. Das hat nicht nur den Bundesfinanzhof veranlasst, dem BVerfG gleich drei Fälle zur Prüfung der Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuer vorzulegen. Auch mehrere Immobilienbesitzer haben beim BVerfG Verfassungsbeschwerde gegen die Grundsteuer eingelegt.

Alle Verfahren stützen sich darauf, dass sich die Wertverhältnisse gegenüber den jahrzehntealten Bewertungsstichtagen für verschiedene Lagen unterschiedlich entwickelt haben. Die geltende Besteuerung, die diese Wertentwicklung nicht widerspiegelt, sei daher gleichheitswidrig. Dieser Argumentation hat sich das BVerfG in vollem Umfang angeschlossen und entschieden, dass die Regelungen zur Bewertung des Grundvermögens für die Grundsteuer mindestens seit 2002 verfassungswidrig sind.

Zwar hat der Gesetzgeber bei der Wahl der Bemessungsgrundlage und bei der Ausgestaltung der Bewertungsregeln einer Steuer einen großen Spielraum. Ermöglichen die Bewertungsregeln aber ganz generell keine in ihrer Relation realitätsnahe Bewertung, rechtfertigt selbst die Vermeidung eines noch so großen Verwaltungsaufwands nicht ihre Verwendung. Auch die geringe Höhe einer Steuer rechtfertigt die Verwendung solcher realitätsfernen Bewertungsregeln nicht, meinen die Verfassungsrichter.

Sie haben dem Gesetzgeber daher aufgegeben, spätestens bis zum 31. Dezember 2019 eine Neuregelung der Grundsteuer zu finden. Bis zu diesem Zeitpunkt dürfen die verfassungswidrigen Regeln weiter angewandt werden. Nach Verkündung einer Neuregelung dürfen sie für weitere fünf Jahre ab der Verkündung, längstens also bis zum 31. Dezember 2024 angewandt werden. Das BVerfG erkennt mit dieser langen Übergangsfrist an, dass eine Neuregelung der Grundsteuer zwangsläufig auch langwierige Neubewertungen des Grundbesitzes erfordern wird.

Bund und Länder stehen in den nächsten Monaten nun vor der Herausforderung, die Grundsteuer komplett zu reformieren. Dass dies keine einfache Aufgabe ist, liegt an vielen widerstreitenden Interessen, die bei einer Reform berücksichtigt werden wollen: Die Kommunen wollen nicht auf ihre Einnahmen verzichten, sodass eine neue Grundsteuer zumindest das gleiche Aufkommen erzielen soll. Immobilienbesitzern und Mietern gleichermaßen ist daran gelegen, dass die Reform möglichst keinen Anstieg der individuellen Belastung mit sich bringt. Und für die Finanzämter soll die Feststellung der Bemessungsgrundlage mit akzeptablem Aufwand möglich sein, was eine möglichst einfache Typisierung der einzelnen Immobilien voraussetzt. Weil die Notwendigkeit einer Reform nicht erst mit dem Urteil des BVerfG offensichtlich war, gibt es bereits mehrere Alternativen, die diskutiert werden.

• Einheitswert: Theoretisch könnte die Grundsteuer in ihrer bisherigen Form fortbestehen, aber dazu müsste für alle Immobilien wieder in regelmäßigen Abständen eine Hauptfeststellung zur Bewertung des Grundvermögens durchgeführt werden. Der dafür notwendige Verwaltungsaufwand ist jedoch so immens, dass diese Alternative keine Chance hat.

• Bodensteuer: Ein weiteres Modell, das bereits viele Verfechter gefunden hat, ist eine reine Bodensteuer, bei der allein der Wert des Bodens die Höhe der Steuer bestimmt. Die Bebauung der Grundstücke bleibt unberücksichtigt. Dieses Konzept würde Spekulationen mit Bauland verteuern und hätte einen positiven Effekt auf den Wohnungsmarkt, weil Investitionen in Gebäude nicht mehr zu einer Steuererhöhung führen würden.

  

• Kostenwertmodell: Schon 2016 haben die Bundesländer eine Reform der Grundsteuer vorgeschlagen, bei der sich die Grundsteuer für unbebaute Grundstücke am Bodenrichtwert orientiert und für Gebäude einen Kostenwert einführt, der sich nach deren Grundfläche und pauschalen Herstellungskosten richtet, von denen ein altersabhängiger Abschlag von bis zu 70 % erfolgt. Dieses Modell ist im Bundesrat jedoch auf den Widerstand von Bayern und Hamburg gestoßen und daher nie im Bundestag eingebracht worden.

• Äquivalenzmodell: Als Gegenvorschlag zum Kostenwertmodell haben Bayern und Hamburg ein deutlich einfacheres Modell für die Grundsteuer vorgeschlagen, bei dem sich die Steuer allein nach der Fläche von Grundstücken und Gebäuden richtet. Damit würde der teils enorme Anstieg der Immobilienpreise insbesondere in diesen Bundesländern nicht automatisch zu einer Steuererhöhung führen.

Steuerpläne der neuen Regierungskoalition

Nach langem und zähem Ringen haben sich Union und SPD erneut zu einer Regierungskoalition zusammengerauft. Welche Folgen für das Steuerrecht die Neuauflage der Großen Koalition hat, beantwortet der Koalitionsvertrag. In den Koalitionsverhandlungen hat die SPD der Union das Finanzministerium abgetrotzt. Daneben haben sich die Regierungsparteien auf viele Maßnahmen geeinigt, die teils erfreulich, teils kosmetisch und manchmal auch schmerzhaft sind. Hier ist ein Überblick der geplanten Änderungen.

• Solidaritätszuschlag: Den Solidaritätszuschlag will die Koalition schrittweise abschaffen. Das soll 2021 mit einem ersten Schritt im Umfang von 10 Mrd. Euro beginnen. Dadurch werden rund 90 % aller Zahler des Solidaritätszuschlags durch eine Freigrenze mit Gleitzone vollständig vom Soli entlastet.

• Abgeltungsteuer: Die Abgeltungsteuer auf Zinserträge wird mit der Etablierung des automatischen Informationsaustausches abgeschafft. Umgehungstatbestände will die Koalition verhindern und an dem Ziel der Einführung einer Finanztransaktionsteuer im europäischen Kontext festhalten.

  

• Vorausgefüllte Steuererklärung: Bis zum Veranlagungszeitraum 2021 strebt die Koalition die Einführung einer vorausgefüllten Steuererklärung für alle Steuerzahler an. Offen lässt die Koalition dabei, welche weiteren Daten über die Steuerzahler die Finanzverwaltung dazu möglicherweise sammeln wird.

• Elektronische Kommunikation: Die elektronische Kommunikation mit der Finanzverwaltung soll ausgebaut werden. Konkrete Maßnahmen dazu nennt die Koalition aber derzeit noch nicht.

• Kindergeld: Das Kindergeld soll in zwei Teilschritten um 25 Euro pro Monat und Kind erhöht werden. Eine erste Erhöhung um 10 Euro ist zum 1. Juli 2019 vorgesehen, die zweite Erhöhung um weitere 15 Euro erfolgt zum 1. Januar 2021. Gleichzeitig steigt der steuerliche Kinderfreibetrag entsprechend.

• Elektromobilität: Zur Förderung der Elektromobilität sind mehrere steuerliche Maßnahmen geplant. Bei der pauschalen Dienstwagenbesteuerung wird für Elektro- und Hybridfahrzeuge ein reduzierter Satz von 0,5 % des Listenpreises statt des regulären Satzes von 1,0 % eingeführt. Außerdem ist für gewerblich genutzte Elektrofahrzeuge eine auf fünf Jahre befristete Sonderabschreibung von 50 % im Jahr der Anschaffung vorgesehen.

• Grundsteuer: Nach einer verfassungsrechtlichen Prüfung will die Koalition den Kommunen durch eine neue Form der Grundsteuer die erhöhte Besteuerung unbebauten Baulands ermöglichen und damit die Baulandmobilisierung verbessern.

• Baukindergeld: Für den Kauf einer Wohnimmobilie plant die Koalition ein Baukindergeld in Höhe von 1.200 Euro pro Kind und Jahr, das zehn Jahre lang gezahlt wird. Das Baukindergeld wird bis zu einem zu versteuernden Haushaltseinkommen von 75.000 Euro pro Jahr zuzüglich 15.000 Euro pro Kind gewährt. Daneben soll die Einführung eines Freibetrags bei der Grunderwerbsteuer geprüft werden.

• Energetische Sanierung: Zur steuerlichen Förderung der energetischen Gebäudesanierung will die Regierung Immobilienbesitzern ein Wahlrecht zwischen einer Zuschussförderung und einer Reduzierung des zu versteuernden Einkommens gewähren.

  

• Günstige Mietwohnungen: In der letzten Legislaturperiode war der Versuch einer steuerlichen Förderung günstiger Mietwohnungen an unterschiedlichen Vorstellungen der Koalitionspartner gescheitert. Jetzt plant die Koalition einen neuen Anlauf für steuerliche Anreize des freifinanzierten Wohnungsneubaus im bezahlbaren Mietsegment. Dazu soll eine bis Ende 2021 befristete Sonderabschreibung über vier Jahre von 5 % pro Jahr zusätzlich zur linearen Abschreibung eingeführt werden.

• Faktorverfahren: Die Akzeptanz des Faktorverfahrens soll gestärkt werden. Dazu sollen Ehegatten über das Faktorverfahren besser informiert und Steuerzahler mit der Steuerklassenkombination III/V in den Steuerbescheiden regelmäßig auf das Faktorverfahren und die Möglichkeit des Wechsels zur Steuerklassenkombination IV/IV mit Faktor hingewiesen werden.

• Kalte Progression: Auch weiterhin soll alle zwei Jahre ein Bericht zur Entwicklung der kalten Progression erstellt und im Anschluss der Steuertarif entsprechend angepasst werden.

• Behindertenpauschbetrag: Die Koalition will eine Anpassung der pauschalen Steuerfreibeträge für Menschen mit Behinderung prüfen, legt sich aber noch nicht auf eine Anhebung fest.

• Existenzgründer: Unternehmen sollen mit Hilfe einer Art "One-Stop-Shop" schnell und unbürokratisch gegründet werden können. In der Startphase soll die Bürokratiebelastung neuer Unternehmen auf ein Mindestmaß reduziert werden. In den ersten beiden Jahren nach Gründung sollen Betriebe dazu von der monatlichen Umsatzsteuer-Voranmeldung befreit werden.

• Innovation: Insbesondere für forschende kleine und mittelgroße Unternehmen will die Koalition eine steuerliche Förderung einführen, die bei den Personal- und Auftragskosten für Forschung und Entwicklung ansetzt. Die Projektförderung für die kleinen und mittleren Unternehmen bleibt davon unbenommen.

• Einfuhrumsatzsteuer: Das Erhebungs- und Erstattungsverfahren der Einfuhrumsatzsteuer stellt aus Sicht der Regierung einen gravierenden Wettbewerbsnachteil für die deutsche Wirtschaft dar. Das Verfahren soll daher in Kooperation mit den Bundesländern optimiert werden.

• E-Commerce: Zur Bekämpfung des Umsatzsteuerbetrugs beim Onlinehandel will die Regierung gesetzliche Regelungen schaffen, um die Betreiber von Onlineplattformen, die den Handel unredlicher Unternehmer über ihren Marktplatz nicht unterbinden, für die ausgefallene Umsatzsteuer in Anspruch zu nehmen. Außerdem sollen die Betreiber dazu verpflichtet werden, über die auf ihren Plattformen aktiven Händler Auskunft zu erteilen.

• Bundeszentralamt: Das Bundeszentralamt für Steuern soll besser ausgestattet werden und dadurch eine größere Rolle spielen. Es soll für Gebietsfremde zur zentralen Anlaufstelle für steuerliche Fragen und verbindliche Auskünfte werden.

• Europäische Bemessungsgrundlage: Bei den Unternehmenssteuern unterstützt die Koalition gemeinsame Bemessungsgrundlagen und Mindeststeuersätze in Europa.

• Deutsch-französischer Wirtschaftsraum: Mit Frankreich will die neue Regierung konkrete Schritte zur Verwirklichung eines deutsch-französischen Wirtschaftsraums mit einheitlichen Regelungen vor allem im Bereich des Unternehmens- und Konkursrechts und zur Angleichung der Bemessungsgrundlage der Körperschaftsteuer vereinbaren.

• Steuervollzug: Sämtliche aus einer Straftat erlangten Vermögenswerte und alle rechtswidrigen Gewinne sollen konsequent eingezogen werden.

Abgrenzung von Neubaumaßnahmen bei Handwerkerleistungen

Für Handwerkerleistungen im Haushalt gibt es einen Steuerbonus, allerdings ist der Bonus für Neubaumaßnahmen ausgeschlossen. Die Finanzverwaltung stuft daher alle Maßnahmen, die im Zusammenhang mit der Errichtung eines Haushalts bis zu dessen Fertigstellung anfallen, als nicht begünstigt ein. Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg dagegen meint, dass auch zu prüfen ist, ob die jeweilige Maßnahme noch in engem zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit der Neuerrichtung des Gebäudes steht oder nicht. Es hat daher entschieden, dass bei einem engen zeitlichen Zusammenhang weder die erstmalige Anbringung des Außenputzes an einem Neubau noch die Pflasterung von Einfahrt und Terrasse, die Errichtung eines Zauns oder das Legen des Rollrasens begünstigte Handwerkerleistungen sind.

Doppelgaragenhälfteals Betriebsvermögen

Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs sind Teile eines Gebäudes, die in verschiedenen Nutzungs- und Funktionszusammenhängen stehen, selbständige Wirtschaftsgüter. Wird allerdings ein einzelner Raum für mehrere Zwecke genutzt, ist keine weitere Aufteilung vorgesehen. Stattdessen ist der Raum als Ganzes zu beurteilen. Die Hälfte einer Doppelgarage, die zur Abstellung des Firmenwagens dient, kann daher laut einem Urteil des Bundesfinanzhofs kein notwendiges Betriebsvermögen sein, weil höchstens die Hälfte der Garage betrieblich genutzt wird. Es ist aber möglich, die Doppelgarage insgesamt als gewillkürtes Betriebsvermögen zu behandeln.

Grundsteuer auf dem Prüfstand

Die Grundsteuer gehört mit 13 Mrd. Euro jährlich zu den wichtigsten Einnahmequellen der Kommunen. Sie ist aber derzeit auch eine der umstrittensten Steuern. Die Kritik macht sich an zwei Punkten fest. Aus politischer Sicht problematisch ist, dass die Grundsteuer die Spekulation mit Bauland begünstigt und damit die Wohnraumknappheit eher fördert als ihr entgegenzuwirken.

Daneben gibt es schon lange verfassungsrechtliche Kritik an der Grundsteuer. Die der Besteuerung derzeit zugrundeliegenden Einheitswerte basieren nämlich auf Wertverhältnissen aus den Jahren 1964 (Westdeutschland) und 1935 (Ostdeutschland). Es ist daher kein Wunder, dass sich das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) mit dem Schicksal der Grundsteuer befassen muss.

Anlass für die Verfahren vor dem BVerfG geben drei Vorlagen des Bundesfinanzhofes und zwei Verfassungsbeschwerden, die sich darauf stützen, dass sich die Wertverhältnisse gegenüber den jahrzehntealten Bewertungsstichtagen unterschiedlich entwickelt haben. Die geltende Besteuerung, die diese Wertentwicklung nicht widerspiegelt, sei daher gleichheitswidrig. Eine Entscheidung des BVerfG ist voraussichtlich in der ersten Jahreshälfte 2018 zu erwarten.

Unabhängig vom Ausgang dieses Verfahrens haben die Länder schon 2016 mit einer aufkommensneutralen Reform der Grundsteuer begonnen, die allerdings wegen der notwendigen Neubewertung viele Jahre zur Umsetzung braucht. Daneben will die neue Große Koalition den Kommunen durch eine neue Form der Grundsteuer die erhöhte Besteuerung unbebauten Baulands ermöglichen.

Vermietung von Immobilien samt Einrichtung

Die Vermietung oder Verpachtung von Immobilien ist von der Umsatzsteuer befreit, sofern der Eigentümer nicht an einen Unternehmer vermietet und zur Umsatzsteuer optiert. Bisher ging die Finanzverwaltung davon aus, dass sich diese Steuerbefreiung in der Regel nicht auf mitvermietete Einrichtungsgegenstände erstreckt. War die Einrichtung Teil der Vermietung, nahm das Finanzamt an, dass dessen Vermietung eine eigenständige Leistung ist, die in jedem Fall der Umsatzsteuer unterliegt.

Im Fall eines mit Inventar verpachteten Pflegeheims hat der Bundesfinanzhof allerdings 2015 entschieden, dass die Steuerbefreiung auch die Vermietung möblierter Räume oder Gebäude umfasst, sofern die Vermietung auf Dauer angelegt ist. An der Umsatzsteuerpflicht von Hotelübernachtungen und anderen kurzfristigen Mietverhältnissen mit Fremden ändert das Urteil also nichts. Bei einer längerfristigen Vermietung meint der Bundesfinanzhof aber, dass Leistungen, die für die Nutzung der gemieteten Immobilie nützlich oder sogar notwendig sind, mit der Vermietung untrennbar verbunden sein können und dann mit dieser eine einheitliche Leistung bilden.

Dieser Auffassung hat sich die Finanzverwaltung nun angeschlossen. Das Bundesfinanzministerium hat den Umsatzsteuer-Anwendungserlass entsprechend geändert und festgelegt, dass sich die Steuerbefreiung in der Regel auch auf mitvermietete oder mitverpachtete Einrichtungsgegenstände erstreckt, z. B. auf das bewegliche Büromobiliar. Diese Änderung bezieht sich allerdings nur auf Einrichtungsgegenstände.

Die Vermietung oder Verpachtung von Betriebsvorrichtungen ist selbst dann weiterhin steuerpflichtig, wenn diese wesentliche Bestandteile des Grundstücks sind, weil dies im Gesetzt ausdrücklich so geregelt ist. Was als Einrichtungsgegenstand und was als Maschine oder Betriebsanlage zählt, hängt oft vom Einzelfall ab. Laut dem Anwendungserlass gehören zu den Betriebsvorrichtungen alle Anlagen, die in besonderer und unmittelbarer Beziehung zu dem auf dem Grundstück ausgeübten Gewerbebetrieb stehen, also Anlagen, durch die das Gewerbe unmittelbar betrieben wird.

Dass die Finanzverwaltung die Ansicht des Bundesfinanzhofs übernommen hat, ist in der Regel eine Vereinfachung, weil die Aufteilung nach steuerpflichtigen und steuerfreien Vermietungsumsätzen entfällt. Wenn der Vermieter nicht zur Umsatzsteuer optiert, die Einrichtung aber trotzdem steuerpflichtig vermieten möchte, um den Vorsteuerabzug daraus geltend zu machen, lässt sich das möglicherweise über getrennte Verträge mit unterschiedlichen Bedingungen realisieren. Als alleinstehende Leistung ist die Vermietung des Inventars nicht von der Steuerbefreiung für Immobilien erfasst.

Unabhängig von der möglichen Gestaltung künftiger Mietverhältnisse ist die geänderte Handhabung für alle bestehenden Mietverhältnisse, in denen Gebäude und Inventar zusammen vermietet werden, in allen offenen Fällen verbindlich anzuwenden. Für Umsätze, die vor dem 1. Januar 2018 ausgeführt werden, akzeptiert das Finanzamt jedoch auch die bisherige Handhabung, bei der Leistungen als umsatzsteuerpflichtig behandelt werden.

Vermieter müssen daher an die Berichtigung einer Dauerrechnung denken, sofern das Mietverhältnis per Dauerrechnung abgerechnet wird. Ohne die Berichtigung haftet der Vermieter sonst für einen unrichtigen Umsatzsteuerausweis. Daneben ist durch die Änderung möglicherweise eine Berichtigung des Vorsteuerabzugs notwendig, weil bei der umsatzsteuerfreien Vermietung kein Anspruch mehr auf Vorsteuerabzug besteht. Die Vorsteuerberichtigung ist jedoch nur dann notwendig, wenn die auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines einzelnen Wirtschaftsguts entfallende Vorsteuer 1.000 Euro übersteigt. Diese Grenze dürften die meisten Einrichtungsgegenstände nicht erreichen.

Vermietung an pauschal besteuernden Landwirt

Die Vermietung von Immobilien ist von der Umsatzsteuer befreit, allerdings kann der Vermieter auf die Steuerfreiheit verzichten und Vorsteuerabzug geltend machen, wenn er an einen anderen Unternehmer vermietet. Bei der Vermietung eines Grundstücks an einen Landwirt, der seine Umsätze nach Durchschnittssätzen versteuert, ist die Option zur Steuerpflicht allerdings ausgeschlossen. Gegen dieses Urteil des Finanzgerichts Niedersachsen hat der Kläger Revision eingelegt.

Musterklage zu Straßenausbaubeiträgen vorerst gescheitert

Dem Finanzgericht Berlin-Brandenburg lag eine vom Bund der Steuerzahler unterstützte Musterklage zu der Frage vor, ob die Erschließungsbeiträge, die Anwohner für die Erneuerung einer Straße zahlen müssen, als Handwerkerleistungen steuermindernd geltend gemacht werden können, wenn die Maßnahme von der Kommune erbracht und per Bescheid abgerechnet wird. Das Finanzgericht hat sich auf die Seite des Finanzamts gestellt und dies nun abgelehnt. Allerdings läuft beim Bundesfinanzhof schon die Revision des Verfahrens, weshalb andere Fälle per Einspruch offen gehalten werden sollten.

Regeln für anschaffungsnahe Herstellungskosten

Fallen kurz nach der Anschaffung einer Immobilie hohe Ausgaben für Reparaturen und Modernisierung an, müssen diese Ausgaben als anschaffungsnahe Herstellungskosten zusammen mit dem Kaufpreis über die Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden, anstatt sofort in voller Höhe abziehbar zu sein. Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes führen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Dabei bleiben allerdings die Kosten für jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten unberücksichtigt. Weitere Regeln zu anschaffungsnahen Herstellungskosten hat der Bundesfinanzhof in zwei Urteilen aufgestellt. Diese Urteile sollen die Finanzämter laut einem Schreiben des Bundesfinanzministeriums künftig generell anwenden. Auf Antrag kann jedoch die bisherige - oft günstigere - Handhabung weiter angewendet werden, wenn der Kaufvertrag vor dem 1. Januar 2017 abgeschlossen wurde.

Im ersten Urteil hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten auch sämtliche Schönheitsreparaturen gehören. Bisher mussten Schönheitsreparaturen einen engen räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit den Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen haben, um diesen zugeordnet zu werden. Diese Einschränkung hat der Bundesfinanzhof nun aufgegeben.

Daneben hat der Bundesfinanzhof klargestellt, dass bei der Prüfung, ob die Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten führen, auf den jeweiligen selbständigen Gebäudeteil abzustellen ist, wenn das Gesamtgebäude in unterschiedlicher Weise genutzt wird. Entscheidend dafür ist, ob die einzelnen Gebäudeteile in verschiedenen Nutzungs- und Funktionszusammenhängen stehen. Damit wird die 15 %-Schwelle bei einem aus mehreren Einheiten bestehenden Gebäude deutlich schneller überschritten, wenn nur Teile des Gebäudes renoviert werden.

Eigennutzung einer Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist

Wird eine Immobilie weniger als zehn Jahre nach der Anschaffung wieder verkauft, ist die Wertsteigerung steuerpflichtig. Eine Ausnahme von der Besteuerung dieses Spekulationsgewinns gilt aber für selbstgenutzte Immobilien. Eher nebenbei hat der Bundesfinanzhof dabei klargestellt, wie die Gesetzesformulierung genau zu verstehen ist: Die vom Gesetz geforderte Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren liegt vor, wenn die Immobilie in einem zusammenhängenden Zeitraum genutzt wird, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt, ohne sie - mit Ausnahme des mittleren Kalenderjahrs - voll auszufüllen.

Grunderwerbsteuerschuld bei einheitlichem Erwerbsvorgang

Auch wenn in der Regel der Käufer die Grunderwerbsteuer zahlt, kann der Verkäufer eines Grundstücks ebenfalls in Haftung genommen werden, denn Käufer und Verkäufer sind Gesamtschuldner. Bei einem einheitlichen Erwerbsvorgang, bei dem neben dem Grundstück auch der Hausbau Teil des Geschäfts ist, schuldet der Verkäufer die Grunderwerbsteuer daher auch dann in voller Höhe, wenn nicht er selbst, sondern ein Dritter zivilrechtlich zur Gebäudeerrichtung verpflichtet ist. Der Bundesfinanzhof geht von einem solchen einheitlichen Erwerbsvorgang aus, wenn beim Abschluss des Grundstückskaufvertrags bereits feststand, dass der Käufer das Grundstück nur in einem bestimmten bebauten Zustand erhält. Das ist insbesondere der Fall, wenn der Bauvertrag bereits vor dem Abschluss oder Wirksamwerden des Kaufvertrags geschlossen wurde.

Spekulationsgewinn bei Zweit- und Ferienwohnungen

Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren seit dem Erwerb wieder verkauft, ist ein möglicher Gewinn aus dem Verkauf steuerpflichtig. Davon ausgenommen sind aber selbstgenutzte Immobilien. Der Bundesfinanzhof hat jetzt entschieden, dass ein Gebäude auch dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird, wenn es der Eigentümer nur zeitweilig bewohnt, sofern es ihm in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht. Ausgenommen von der Besteuerung des Spekulationsgewinns sind daher auch Zweitwohnungen, nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnungen und für eine doppelte Haushaltsführung genutzte Wohnungen.

Förderung von Mieterstrom aus Solaranlagen

Mieterstrom ist Strom, der in Solaranlagen auf dem Dach eines Wohngebäudes erzeugt und an Verbraucher in diesem oder benachbarten Gebäuden ohne Netzdurchleitung geliefert wird. Anders als beim Strombezug aus dem Netz entfallen beim Mieterstrom einige Kostenbestandteile wie Netzentgelte, netzseitige Umlagen, Stromsteuer und Konzessionsabgaben.

Um den Mieterstrom noch attraktiver zu machen, gibt es künftig eine Förderung für jede Kilowattstunde Mieterstrom - den sogenannten Mieterstromzuschlag. Bislang lohnte sich Mieterstrom für Vermieter trotz der Vorteile bei Abgaben und Umlagen in der Regel nicht, weil in Mieterstrommodellen erhebliche Kosten für Abrechnung, Vertrieb und Messungen entstehen. Der Mieterstromzuschlag macht den Mieterstrom künftig wirtschaftlich attraktiver. Auf diese Weise rechnet sich das Projekt für den Vermieter, und Mieter erhalten Strom vom eigenen Dach zu attraktiven Konditionen.

Die Regelung gilt dem im Sommer beschlossenen Gesetz zufolge für Mieter und Bewohner in Wohngebäuden oder Nebenanlagen im unmittelbaren räumlichen Zusammenhang mit diesem Gebäude. Mit dieser Regelung sollen wie von der Wohnungswirtschaft gefordert auch Quartierslösungen möglich werden.

Bedingung ist zudem, dass mindestens 40 % des Gebäudes zu Wohnzwecken genutzt werden. Gefördert wird aber der gesamte lokal genutzte Strom. Denkbar ist also auch die Belieferung eines Gewerbebetriebs im selben Gebäude. Die Höhe des Zuschlags hängt vom Photovoltaik-Zubau insgesamt ab und liegt voraussichtlich zwischen 2,21 und 3,81 Cent pro Kilowattstunde, je nach der installierten Leistung der Anlage. Der höchste Satz von 3,81 Cent gilt für Anlagen mit einer Leistung bis zu 10 Kilowatt. Über einer Leistung von 100 Kilowatt gibt es keine Förderung mehr.

Der Mieterstromzuschlag wird nur für Strom aus Solaranlagen gewährt, die nach Inkrafttreten des Gesetzes am 25. Juli 2017 in Betrieb genommen worden sind, und erst nach Genehmigung der Förderung durch die Europäische Kommission. Zudem muss die Anlage, für die der Mieterstromzuschlag in Anspruch genommen werden soll, bei der Bundesnetzagentur registriert werden.

Der Zuschlag wird über die EEG-Umlage finanziert. Für den Strom, der nicht an Mieter geht und ins Netz eingespeist wird, erhalten die Anlagebetreiber eine Vergütung nach dem EEG. Die Größe der förderfähigen Anlagen ist auf 500 Megawatt pro Jahr begrenzt. Vor allem diese Deckelung stieß im Gesetzgebungsverfahren auf Widerstand: Das Potenzial würde bei weitem nicht ausgeschöpft, wenn bei 500 Megawatt jährlich Schluss mit der Förderung ist.

Die Oppositionsfraktionen im Bundestag kritisierten darüber hinaus die steuerrechtlichen Folgen der Neuregelung: Wenn Vermieter in das Mieterstrom-Modell investieren, werden sie gewerbesteuerpflichtig. Als reine Vermieter sind sie von der Gewerbesteuer befreit. Die Installation einer Solaranlage für die Produktion von Mieterstrom setzt daher auch steuerliche Überlegungen voraus.

Grunderwerbsteuerfreibetrag für eine selbst genutzte Immobilie

Auf Antrag von Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein prüft der Bundesrat derzeit, ob die Einführung eines Freibetrags für selbst genutztes Wohneigentum bei der Grunderwerbsteuer möglich ist. Der Freibetrag soll sich nach der Familiengröße richten. Bisher ist allerdings noch nicht absehbar, ob und wie die Vorschläge umgesetzt werden. Damit wird sich die neue Bundesregierung befassen müssen.