Einkommensteuer - Immobilien

Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau

An der angespannten Lage auf dem deutschen Wohnungsmarkt hat sich in den letzten Jahren wenig geändert. Vor allem in Großstädten fehlen Wohnungen. Schon in der letzten Legislaturperiode hatte die Große Koalition daher eine steuerliche Förderung für den Neubau von günstigen Mietwohnungen geplant, die jedoch am Widerstand der SPD scheiterte. Letztes Jahr wurde der Plan dann wieder aufgegriffen, nachdem das Konzept diesmal im Koalitionsvertrag verankert war, und der Bundestag hat im vergangenen November die Einführung einer befristeten steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus beschlossen.

Im Vergleich zum ersten Anlauf sind die Abschreibungssätze bei der Neuauflage niedriger ausgefallen. Dafür ist keine Beschränkung auf ausgewiesene Fördergebiete mehr vorgesehen. Auf die Forderung nach einer Mietobergrenze für die geförderten Wohnungen ging die Regierung jedoch nicht ein. Dies war wohl der ausschlaggebende Grund dafür, dass der Bundesrat die Beschlussfassung über das Gesetz im November ohne Begründung von der Tagesordnung genommen hat. Ohne dessen Zustimmung konnte das Gesetz jedoch nicht in Kraft treten.

Im Juni wurde das Gesetzgebungsverfahren dann endlich abgeschlossen, nachdem der Bundesrat die Abstimmung auf Antrag von Bayern wieder auf die Tagesordnung gesetzt hat. Weil das Verfahren länger als geplant gedauert hat und an den im Gesetz enthaltenen Fristen nichts mehr geändert wurde, tritt die Förderung nun quasi rückwirkend in Kraft. Welche Randbedingungen für die Förderung im Einzelnen vorgesehen sind, haben wir hier für Sie zusammengefasst.

  • Neubau: Eine Sonderabschreibung ist nur möglich, wenn die Immobilie neu hergestellt oder als Neubau angeschafft oder Wohnraum durch Aufstockung oder Anbau eines bestehenden Gebäudes hergestellt wird. Ein Gebäude gilt als neu, wenn es bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird. Als Anreiz für eine zügige Investitionsentscheidung ist die Sonderabschreibung zudem auf Gebäude beschränkt, für die der Bauantrag oder die Bauanzeige zwischen dem 1. September 2018 und dem 31. Dezember 2021 gestellt wird. Auch bei der Anschaffung eines neuen Gebäudes kommt es auf das Datum des Bauantrages an. Der Zeitpunkt der Fertigstellung spielt dagegen keine Rolle. Allerdings kann die Sonderabschreibung erstmals im Jahr der Fertigstellung bzw. Anschaffung erfolgen.

  • Randbedingungen: Die Abschreibung ist nicht auf Gebäude im Inland beschränkt. Geförderte Wohnungen können auch in einem anderen EU-Staat entstehen. Das ist zwar nicht der Zweck des Gesetzes, aber ein notwendiges Zugeständnis, damit die Förderung konform mit dem EU-Recht ist. Umgekehrt wurde im Gesetz klargestellt, dass Wohnungen nicht gefördert werden, wenn sie nur zur vorübergehenden Beherbergung genutzt werden (Ferienwohnungen etc.). Außerdem sind Wohnungen laut der Gesetzesbegründung nur dann begünstigt, wenn die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt.

  • Sonderabschreibung: Die Sonderabschreibung beträgt im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren bis zu 5 %. Zusammen mit der regulären Abschreibung können somit innerhalb des Förderzeitraums insgesamt bis zu 28 % der begünstigten Anschaffungs- oder Herstellungskosten von maximal 2.000 Euro je Quadratmeter steuerlich berücksichtigt werden. Für den Teil der Baukosten über dieser Grenze kommt dagegen nur die normale Abschreibung in Frage.

  • Baukostenlimit: Wohnungen mit hohem Standard bedürfen nach Ansicht der Regierung keiner staatlichen Förderung und werden vollständig von der Förderung ausgeschlossen. Die Förderung setzt daher die Einhaltung einer Baukostenobergrenze von 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche voraus, wovon maximal 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche gefördert werden. Die Bundesregierung hat allerdings bereits vor dem Bundesratsbeschluss zugesagt, die Baukostenobergrenze in Regionen mit angespannter Wohnungslage zeitnah auf 3.500 Euro je Quadratmeter anzuheben. Fallen höhere Anschaffungs- oder Herstellungskosten an, fällt die Förderung ohne jeden Ermessensspielraum komplett weg. Das gilt auch bei einer späteren Überschreitung der Obergrenze durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten in den drei Jahren nach der Anschaffung oder Herstellung. Entsprechend sollte schon bei der Planung ein Puffer für nachträgliche Kosten vorgesehen werden. Die Obergrenzen gelten ausschließlich für das Gebäude selbst. Grundstück und Außenanlagen bleiben beim Baukostenlimit und bei der Sonderabschreibung unberücksichtigt.

  • Zweckbindung: Die begünstigten Flächen müssen mindestens 10 Jahre nach Fertigstellung der Vermietung zu Wohnzwecken dienen. Die Einhaltung der zehnjährigen Zweckbindung muss der Immobilienbesitzer nachweisen, und zwar auch dann, wenn das Gebäude innerhalb der 10-Jahres-Frist veräußert wird. Ein Verstoß führt zur rückwirkenden Streichung der Sonderabschreibung. Außerdem sind nur die Kosten begünstigt, die anteilig auf die Wohnfläche entfallen. Betrieblich oder anderweitig genutzte Gebäudeteile sind von der Förderung ausgeschlossen. Gemischt genutzte Räumlichkeiten sind entweder in vollem Umfang den Wohnzwecken oder betrieblichen bzw. beruflichen Zwecken zuzuordnen, abhängig davon, welche Nutzung überwiegt. Aus Vereinfachungsgründen gilt auch das häusliche Arbeitszimmer eines Mieters als Wohnraum.

  • Festsetzungsverjährung: Um die Rückforderung der Steuererleichterung und die dazu notwendige Änderung bereits bestandskräftiger Steuerbescheide im Fall des Verstoßes gegen die Zweckbindung oder einer nachträglichen Überschreitung des Baukostenlimits zu ermöglichen, sieht das Gesetz eine Anlaufhemmung für die Festsetzungsverjährung für die Jahre vor, in denen die Sonderabschreibung in Anspruch genommen wird. Die Festsetzungsverjährung für diese Jahre wird jedoch nicht - wie ursprünglich geplant - generell um 10 Jahre aufgeschoben, sondern orientiert sich am Eintritt des schädlichen Ereignisses. Tritt dieses bereits vor Ablauf der 10-Jahres-Frist ein, beginnt somit auch die Festsetzungsverjährung entsprechend früher.

  • Befristung: Neben der Beschränkung auf Bauanträge zwischen dem 1. September 2018 und dem 31. Dezember 2021 kann die Sonderabschreibung letztmalig im Jahr 2026 in Anspruch genommen werden. Um die volle Sonderabschreibung zu nutzen, muss der Wohnraum also spätestens 2023 fertiggestellt sein.

  • Fördergelder: Die Sonderabschreibung kann nicht in Anspruch genommen werden, wenn das Gebäude unmittelbar mit Mitteln aus öffentlichen Haushalten gefördert wurde. Außerdem wird die Sonderabschreibung nur gewährt, soweit die EU-rechtlichen Voraussetzungen zu De-minimis-Beihilfen eingehalten sind. Insbesondere darf dazu der Gesamtbetrag der einem einzigen Unternehmen gewährten De-minimis-Beihilfe in einem Zeitraum von drei Veranlagungszeiträumen 200.000 Euro nicht übersteigen. Bei dieser Höchstgrenze sind auch andere an das Unternehmen gewährte De-minimis-Beihilfen gleich welcher Art und Zielsetzung zu berücksichtigen.

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Vermietung von Ferienwohnungen durch Landwirte

Landwirte können sich mit "Ferien auf dem Bauernhof" einen Zusatzverdienst sichern. In welche Einkunftsart die Vermietung von Zimmern oder Ferienwohnungen durch Land- und Forstwirte fällt, hat die Oberfinanzdirektion Frankfurt erklärt.

  • Gewerbebetrieb: Die Mieterträge gehören zu den Einkünften aus Gewerbebetrieb, wenn vier oder mehr Zimmer oder sechs oder mehr Betten zur Beherbergung von Fremden bereitgehalten werden oder wenn außer dem Frühstück mindestens eine Hauptmahlzeit zum Leistungsumfang gehört.

  • Vermietung: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung liegen vor, wenn die vermieteten Räumlichkeiten und der anteilige Grund aus dem Betriebsvermögen des Landwirtschaftsbetriebs entnommen wurden oder anderweitig zum Privatvermögen des Landwirts gehören. Eine Einlage in das Betriebsvermögen ist dann nicht möglich, weil die Räumlichkeiten in keinem objektiven Zusammenhang zur Land- und Forstwirtschaft stehen und auch nicht geeignet sind, diese zu fördern.

  • Land- und Forstwirtschaft: Sind die Räumlichkeiten dem land- und forstwirtschaftlichen Betriebsvermögen zuzurechnen und der Umfang der Vermietung führt nicht zu gewerblichen Einkünften, dann gehören die Mieterträge zu den Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn auf einem zuvor landwirtschaftlich genutzten Grundstück eine Ferienwohnung errichtet oder in dem noch zum Betriebsvermögen gehörenden Wohngebäude das Dachgeschoß für Feriengäste ausgebaut wird und das Gebäude samt Grund und Boden nicht durch eine eindeutige Handlung aus dem Betriebsvermögen entnommen worden ist.

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Eckpunkte für die Grundsteuerreform liegen vor

Vor einem Jahr hat das Bundesverfassungsgericht die Grundsteuer in ihrer aktuellen Form als verfassungswidrig eingestuft und bis Ende 2019 eine verfassungskonforme Neuregelung verlangt. Auf das Urteil hin wollte das Bundesfinanzministerium bis Ende 2018 ein Konzept für die künftige Ausgestaltung der Grundsteuer vorlegen, damit ausreichend Zeit bleibt für das Gesetzgebungsverfahren. Im Vorfeld wurden viele Vorschläge diskutiert, die unter Namen wie "Bodensteuer", "Äquivalenzmodell" oder "Kostenwertmodell" ins Rennen gingen.

Das Urteil wäre also die ideale Gelegenheit gewesen, die Grundsteuer einfacher zu gestalten, den Verwaltungsaufwand zu minimieren und die finanzielle Belastung für die Bewohner vor allem in Großstädten mit besonders hohen Mieten zu reduzieren. Die Finanzminister von Bund und Ländern haben länger als ursprünglich geplant an einem Kompromiss gefeilt, der jedoch keines dieser Ziele wirklich erreicht. Folgende Eckpunkte für die Reform stehen bis jetzt fest:

  • Mieten: Das statistische Bundesamt ermittelt alle vier Jahre unter anderem Daten zur Wohnsituation der Bürger. Für jedes Bundesland werden daraus Durchschnittsmieten abgeleitet. Bei Wohngrundstücken wird zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage an diese durchschnittlichen Nettokaltmieten angeknüpft. Ist die tatsächliche Miete bis zu 30 % günstiger als die Durchschnittsmiete, wird stattdessen die tatsächlich vereinbarte Nettokaltmiete angesetzt. Liegt die tatsächliche Miete dagegen mehr als 30 % unterhalb der Durchschnittsmiete, sind mindestens 70 % der durchschnittlichen Nettokaltmiete anzusetzen. Der Bewertungsansatz über die Durchschnittsmiete gilt für alle Wohnarten, also sowohl für vermieteten Wohnraum als auch für selbst genutzte Immobilien.

  • Baujahr: Das Baujahr soll für die Ermittlung des Grundstückswerts ein notwendiger Bewertungsparameter sein. Für Gebäude, die vor 1948 erbaut wurden, genügt aus Vereinfachungsgründen in der Erklärung die Angabe "Gebäude erbaut vor 1948".

  • Bodenrichtwerte: Ausgangspunkt für die Bewertung von Grund- und Boden sind die Bodenrichtwerte. Die Finanzverwaltung kann ergänzende Vorgaben zur Bestimmung der Größe der Bodenrichtwertzonen machen. Die Gutachterausschüsse können Bodenrichtwertzonen zu noch größeren Zonen (Lagen) zusammenfassen. Für Kommunen, deren mittleres Bodenwertniveau unter dem Landesdurchschnitt liegt, kann optional das für die Kommune jeweils ermittelte mittlere Bodenwertniveau als Ortsdurchschnittswert angesetzt werden (De-minimis-Regelung).

  • Gewerbeimmobilien: Anders als bei Wohngrundstücken werden für vermietete Geschäftsgrundstücke keine statistischen Daten erhoben, die für die Bewertung genutzt werden könnten. Daher wird bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien auf die tatsächlich vereinbarte Miete zurückgegriffen. Bei selbstgenutzten reinen Geschäftsgrundstücken wird zukünftig auf die ortsübliche Vergleichsmiete abgestellt, sofern sie ermittelbar ist. In allen anderen Fällen, also auch bei gemischt genutzten Grundstücken, die teils geschäftlich und teilweise zu Wohnzwecken genutzt werden, kommt das vereinfachte Sachwertverfahren zur Anwendung. Dieses Verfahren berücksichtigt bei der Wertermittlung insbesondere die Herstellungskosten. Statt bisher 30 Angaben sind dann aber nur noch 8 Angaben erforderlich.

  • Land- und Forstwirtschaft: Bei der Bewertung von land- und forstwirtschaftlichem Grundbesitz (Grundsteuer A) bleibt es bei dem bisher praktizierten Verfahren. Diese Flächen wurden bereits in der Vergangenheit nach dem typisierten Ertragswert bewertet, der stets einen realitätsgerechten Wert aufweist.

  • Unbebaute Grundstücke: Die Kommunen erhalten künftig die Möglichkeit, auf baureife, unbebaute Grundstücke einen eigenen Hebesatz (Grundsteuer C) zu erheben. In Kommunen, die von dieser Option Gebrauch machen, wird für solche Grundstücke somit künftig erheblich mehr Grundsteuer zu zahlen sein als bisher. Damit können die Gemeinden unter bestimmten Voraussetzungen einen Anreiz für den Bau neuer Wohnungen schaffen und Bodenspekulationen entgegenwirken.

  • Steuermesszahl: Um einen deutlichen Anstieg der Grundsteuer zu verhindern, sollen die ermittelten Grundstückswerte in einem zweiten Schritt durch die radikale Absenkung der Steuermesszahl korrigiert werden. Das Bundesfinanzministerium geht derzeit davon aus, dass die neue Steuermesszahl künftig nur noch ein Zehntel des alten Wertes betragen wird. Bei konstanten Hebesätzen geht das Ministerium nach einer ersten groben Schätzung von einer Steuermesszahl von 0,325 ‰ aus. Die Steuermesszahl wird allerdings nach Grundstücksarten differenziert und soll regelmäßig überprüft und angepasst werden.

Es bleibt nun abzuwarten, in welcher Form das Finanzministerium diesen Kompromiss in ein Gesetz umsetzt. Vor allem Bayern hat bereits deutlich gemacht, das Konzept in der jetzigen Form unter keinen Umständen mitzutragen. Die Bayern fürchten nicht nur einen deutlichen Anstieg der Grundsteuer, sondern halten das Konzept auch für viel zu umständlich und bürokratisch. Stattdessen wirbt Bayern weiter für eine reine Flächensteuer.

Auch die Unionsfraktion im Bundestag hat Widerstand gegen den Kompromiss angekündigt. Dort stört man sich insbesondere an der Mietpreis-Komponente und sieht eine deutliche Mehrbelastung auf Mieter in Lagen mit bereits hohen Mieten zukommen. Dieser Sorge hat sich auch der Mieterbund angeschlossen, der befürchtet, dass klamme Städte die Reform nutzen könnten, um über einen höheren Hebesatz den kommunalen Haushalt zu sanieren.

Die SPD hat unterdessen ein Umlageverbot für die Grundsteuer ins Gespräch gebracht. Letztlich würde das aber zu einer noch stärkeren Belastung der Mieter führen, da die Eigentümer sich dann die Grundsteuer über eine höhere Nettokaltmiete zurückholen müssten. Die höhere Nettomiete führt nach dem neuen Grundsteuer-Konzept jedoch zu einer noch höheren Steuer und damit erneuten Mietsteigerungen - ein Teufelskreis wäre geschaffen.

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